Vendre un bien immobilier ne se limite pas à fixer un prix et à signer un compromis. La loi impose au propriétaire vendeur de rassembler un dossier de diagnostic technique (DDT) à annexer à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Ce dossier informe l'acheteur sur l'état du logement : performance énergétique, présence de plomb, d'amiante, de termites, sécurité des installations électriques et de gaz. La liste exacte des documents varie selon le type de bien, son année de construction et sa localisation. Voici le détail de ce que vous devez fournir, et ce que cela implique concrètement.
Quels diagnostics sont obligatoires pour une maison individuelle ?
Pour une maison, le vendeur doit réunir plusieurs documents. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est exigé dès que la surface de plancher atteint 50 m². Si la maison est classée E, F ou G sur ce DPE, un audit énergétique doit être réalisé en complément depuis le 1er avril 2023. Cet audit liste des travaux pour améliorer la note, mais ces travaux ne sont pas une condition pour conclure la vente.
D'autres diagnostics s'ajoutent selon l'historique et la situation du bien :
- Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) pour les maisons construites avant le 1er janvier 1949.
- L'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- L'état de l'installation intérieure d'électricité si l'installation a plus de 15 ans.
- L'état de l'installation intérieure de gaz si l'installation a plus de 15 ans.
- Le diagnostic assainissement pour les maisons équipées d'une installation autonome (non raccordée au réseau collectif), ou en cas d'installation collective sur certains territoires.
- L'état relatif à la présence de termites si la maison se trouve dans une zone déclarée infestée par arrêté préfectoral.
- L'état des risques si la maison est située dans une zone à risques (naturels, miniers, sismiques, radon).
- Le diagnostic bruit si la maison est proche d'un aéroport, dans une zone d'exposition au bruit.
- Le carnet d'information du logement (CIL) si le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposé à partir du 1er janvier 2023, ou si des travaux de rénovation ont eu lieu depuis cette date.
Le vendeur doit aussi indiquer dans la promesse ou l'acte de vente s'il existe un risque de mérule, ce champignon qui fragilise le bois. Cette mention concerne les zones géographiques identifiées par arrêté préfectoral. Pour savoir si votre commune est concernée, consultez le site de votre préfecture.
Quels diagnostics pour un appartement ?
Pour un appartement, la liste est proche de celle de la maison, avec quelques nuances. Le DPE est obligatoire dans tous les cas, sans condition de surface. Le Crep, l'état amiante, les états électricité et gaz, le diagnostic termites, l'état des risques, le diagnostic bruit et le CIL s'appliquent selon les mêmes critères que pour une maison : année de construction, ancienneté des installations, localisation.
Le diagnostic assainissement ne concerne que les logements équipés d'une installation autonome, ce qui est rare pour un appartement, mais possible dans certaines copropriétés. La différence principale avec la maison : l'audit énergétique n'est pas exigé pour un appartement, sauf cas particulier d'un immeuble entier classé F ou G appartenant à un même propriétaire.
Quelle est la durée de validité de chaque diagnostic ?
Chaque document a une durée de validité propre, à vérifier avant la signature. Un diagnostic périmé doit être refait, à vos frais. Voici les durées à retenir :
| Diagnostic | Durée de validité |
|---|---|
| DPE | 10 ans |
| Crep (plomb) | Illimitée si négatif, 1 an si positif |
| État amiante | Illimitée |
| État électricité | 3 ans |
| État gaz | 3 ans |
| Diagnostic termites | 6 mois |
| État des risques | 6 mois |
Le diagnostic assainissement, l'audit énergétique et le diagnostic bruit n'ont pas de durée de validité standard : ils dépendent des règles locales ou de la situation du bien. Le CIL, lui, est un document évolutif qui se transmet à l'acheteur et se complète au fil des travaux.
Qui paie les diagnostics et que risque-t-on en cas d'oubli ?
Les frais d'établissement des diagnostics sont à la charge du vendeur. C'est une obligation d'information qui pèse sur lui, et la loi ne permet pas de s'y soustraire. Les parties peuvent toutefois prévoir dans le compromis que l'acquéreur prendra ces frais à sa charge, mais c'est un accord entre eux, pas une règle.
En cas de diagnostic manquant ou erroné, les conséquences peuvent être lourdes :
- La vente peut être annulée si le défaut est constaté au moment de l'acte authentique.
- Le prix peut être révisé à la baisse par le juge.
- Le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour le plomb si le Crep est absent.
Le vendeur doit annexer le DDT à toute promesse de vente, et à défaut de promesse, à l'acte authentique. L'absence d'un document doit être constatée au moment de l'acte pour entraîner des sanctions.
Ne négligez pas cette étape : un diagnostic omis peut transformer une vente aboutie en litige coûteux. Le notaire vérifie la présence des documents au moment de la signature, et son rôle est aussi de vous alerter sur vos obligations exactes. Interrogez-le en amont si vous avez un doute sur un cas particulier.
Comment constituer un dossier de diagnostic fiable ?
La première chose à faire est de vérifier les dates de validité des diagnostics déjà réalisés. Un DPE de plus de 10 ans, un état électrique de plus de 3 ans : tout doit être refait avant la mise en vente. Le seul diagnostic réellement obligatoire dès la mise en vente est le DPE, car il doit figurer dans toutes les annonces immobilières. Les autres peuvent être réalisés au moment de la signature du compromis, mais mieux vaut les anticiper pour éviter les mauvaises surprises.
Pour choisir un diagnostiqueur, comparez les devis et vérifiez ses certifications. Le professionnel doit être certifié par un organisme accrédité pour chaque type de diagnostic qu'il réalise. Un même prestataire peut couvrir plusieurs domaines, ce qui simplifie la coordination et réduit les coûts.
Le DDT doit être remis à l'acheteur au plus tard à la signature de la promesse de vente. Si vous vendez sans passer par un compromis, il est annexé à l'acte authentique. Dans tous les cas, conservez une copie de chaque document : elle vous protège en cas de contestation ultérieure.
L'audit énergétique, une obligation qui change la donne pour les passoires thermiques
Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle classée F ou G au DPE impose un audit énergétique. Cet audit va plus loin que le DPE : il propose un scénario de travaux pour sortir le logement de l'étiquette F ou G, avec une estimation des coûts et des économies d'énergie attendues. L'acheteur reçoit ainsi une feuille de route concrète pour rénover, mais rien ne l'oblige à réaliser ces travaux pour acheter.
Cette obligation concerne aussi les immeubles de plusieurs logements classés F ou G appartenant à un même propriétaire. Pour les appartements en copropriété, l'audit n'est pas exigé à la vente d'un lot individuel. La règle est donc simple à retenir : maison classée F ou G, audit obligatoire ; appartement classé F ou G, pas d'audit à fournir pour le vendeur.
Le DPE lui-même a gagné en fiabilité depuis 2021, avec une méthode de calcul unique et des sanctions pour les diagnostiqueurs en cas d'erreur. Un DPE réalisé avant cette date peut être utilisé jusqu'à son terme, mais sa fiabilité est moindre. Si votre DPE date d'avant 2021 et que vous vendez, un nouveau DPE est souvent plus rassurant pour l'acheteur et évite les négociations sur la base d'une note contestable.
Votre décision concrète : listez les diagnostics déjà en votre possession, vérifiez leur validité, puis lancez les commandes manquantes dès que vous décidez de vendre. Un dossier complet dès la première visite rassure l'acheteur et accélère la transaction. C'est aussi le moyen le plus sûr d'éviter qu'une négociation ne s'enlise sur un diagnostic manquant ou périmé au moment de la signature.
