Revente LMNP : à quoi faut-il faire attention ?

Revente LMNP : à quoi faut-il faire attention ?

Le statut LMNP profite énormément à son titulaire : avantages de gestion, avantages financiers et fiscaux. Aussi, est-il possible de le remettre sur le marché des années après. Cependant, comment procéder pour tirer le meilleur de la revente ? Que faut-il faire pour ne pas commettre d’erreurs irréparables ? Voici ce à quoi il convient de faire attention.

Maintenir le bail commercial

La première procédure à suivre lorsque vous décidez de vendre votre bien en LMNP est de maintenir le bail avec l’exploitant. Deux choses peuvent subvenir dans le cas contraire. D’abord, vous aurez d’énormes difficultés à le revendre. Ensuite, vous risquez de rembourser la TVA récupérée lors de l’acquisition du bien. Or, vous n’êtes pas sans savoir que ceci constitue un des meilleurs gains du statut LMNP.

Pour information, la TVA se prescrit 20 ans après la livraison de l’immeuble. Vendez donc le bien à l’acquéreur avec le bail commercial. De cette façon, il continue le reversement de la TVA sur les loyers et vous, vous n’aurez rien à payer.

La durée du bail, critère très crucial à prendre en compte

Lorsque vous décidez de revendre votre bien en LMNP, il faut attentivement considérer la durée du bail. En début ou en milieu de contrat, vous avez plus de chance de trouver preneur. La raison en est que: plus proche est l’échéance, nombreuses sont les questions que les potentiels acheteurs se posent. Parmi celles-ci, il y a l’éventualité d’une rupture par l’exploitant, la négociation de nouvelles conditions qui peut-être ne leur profiteraient pas.

Choisir la bonne période de vente

Il faut vendre en période favorable pour conclure une bonne affaire. Ceci est d’autant plus important dans le cas d’une résidence gérée. Justement, la meilleure dans ce cas est le printemps, idéalement après les congés d’été. Lorsque le bien est situé en bord de mer, vous avez toutes les chances d’en tirer un vrai bénéfice. Si en plus il possède une piscine, cela lui conférera plus de valeur ajoutée. Pareillement, une résidence située en montagne pourra vous rapporter un meilleur gain lorsque vous la revendez en automne.

Attendre au moins 9 ans pour revendre

Avant de prendre votre décision de vente, il faut bien considérer son ancienneté. Cela en va de vos intérêts financiers. En effet, les biens en LMNP procurent une rente non fiscalisée découlant de la possibilité d’amortissement que la loi vous confère. Ainsi, il est bon de procéder à une revente uniquement lorsque cette réserve d’amortissement prend fin. Cela vous assure une énorme plus-value financière lors de la revente.

De même, si à l’achat du bien vous vous étiez fait accompagner d’un professionnel agréé du métier, les possibilités sont fortes que vous fassiez une bonne affaire. C’est surtout le cas, lorsque vous l’avez conservé très longtemps.

En conséquence, il est conseillé de calculer l’impôt qui vous sera demandé sur la somme perçue. Notez cependant que la fiscalité s’affaiblit au fur et à mesure que s’allongent les années de détention. Au-delà de 30 ans, vous êtes totalement exonéré de toute fiscalité, y compris les prélèvements sociaux sur votre plus-value.

Enfin, ceux qui sont régis par la loi Censi-Bouvard sont tenus de respecter durant 9 années minimum l’engagement de location. Dans le cas contraire, vous vous verrez obligé de payer toutes les réductions fiscales qui vous ont été conférées.

Fixer le bon prix

Contrairement à la vente de l’immobilier classique, les acquéreurs en LMNP sont plus portés par le rendement potentiel et la sécurité. Vous devez comprendre les attentes de l’acheteur. Cela vous permet de fixer un prix convenable. La rentabilité locative d’un immeuble se détermine par la formule suivante : loyer annuel/valeur du bien immobilier x 100.

Sachez que vous avez la possibilité de librement fixer le prix de votre bien. Cependant, il est bon de ne pas oublier que les acquéreurs sont à la recherche de rendement. Si donc vous vous montrez gourmand, vous risquez de ne pas trouver preneur ou d’en trouver difficilement.

Faites également une étude de marché. Cela vous permettra de déterminer le prix de vente actuel des autres biens similaires. Grâce à cette astuce, vous ne risquez pas de vendre en dessous de la valeur de votre immeuble.

Assurez-vous de la solvabilité de l’investisseur

En mettant votre bien en vente, votre première attente est de rentrer en possession de vos sous. Cependant, entre la vente et le passage devant le notaire, de longs mois peuvent s’écouler. Il est donc bon de vérifier la capacité de l’acquéreur à financier l’opération.

Enfin, pour votre sécurité, il est capital de vous faire accompagner d’un conseiller certifié. La revente d’un bien en LMNP suit des critères cruciaux. Mettez donc toutes les chances de votre côté en les appliquant très rigoureusement.

Pourquoi est-ce intéressant d’acheter en résidence étudiante ?

Grâce au principe de la loi Censi-Bouvard, il est possible d’investir dans un logement, qu’il soit neuf ou pas et de le mettre en location pour une durée de neuf ans. C’est très intéressant d’autant plus si vous mettez cette location à profit des étudiants. Sachez que vous ne pouvez pas profiter du dispositif si la revente censi bouvard a lieu avant les neuf ans. Voici les avantages à mettre en location son logement pour les étudiants.

De grands avantages fiscaux

Lorsqu’un investisseur achète un bien en résidence étudiante, il le fait en premier lieu pour les avantages fiscaux. Tout d’abord, l’exonération d’impôts. Elle est de 11 % sur le montant de votre investissement, dans la limite de 300 000 euros. Il est également possible de récupérer la TVA dans son intégralité six mois après l’achat du bien, soit 20 %. Enfin, et cela peut représenter une très grosse somme, vous pouvez déduire l’intégralité des intérêts d’emprunt.

Bien entendu, ces déductions fiscales n’auront lieu que si vous louez pendant minimum neuf ans votre bien et que les loyers entrent dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Le marché ne s’épuise jamais

Des étudiants, il y en a des nouveaux tous les ans. Posséder un logement dans une résidence étudiante permet d’amortir de façon certaine son investissement. Vous êtes certain que quelqu’un vous le louera. Hormis les vacances estivales, vous pourrez encaisser facilement des loyers. De plus, les étudiants profitent des aides comme les APL, certains ont des parents qui peuvent aider leur enfant. Des solutions qui limitent le risque d’impayés.

Nous vous conseillons toutefois d’investir dans une ville où il y a peu de résidences étudiantes et où les écoles sont nombreuses. Si vous suivez ces points, vous aurez un rendement très intéressant. En moyenne, il est de 4 %.

La gestion du logement est déléguée

Investir dans un logement, cela signifie devoir prendre le temps de chercher des locataires, devoir faire les états des lieux d’entrée et de sortie et surtout, créer des baux, faire des travaux si besoin, etc. Du temps que tous les investisseurs n’ont pas, surtout si vous investissez dans une ville qui n’est pas la vôtre. Dans une résidence étudiante, c’est une société spécialisée dans la gestion de logements étudiants qui se charge de tout ça.

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A propos de l'auteur
Maman au foyer et passionnée par tout ce qui touche à la maison (surtout par mon jardin et ma cuisine), je vous partage mes trouvailles et mes conseils en tout genre au fil de mes envies et des saisons.

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